Nội dung chính
Thị trường văn phòng Hà Nội chuẩn bị bùng nổ với dự báo thêm 279.000 m² diện tích hạng A trong giai đoạn 2026‑2028.
1. Nguồn cung mới 2025: Đánh giá ban đầu
Năm 2025, Hà Nội sẽ chứng kiến ba dự án văn phòng hạng B mới: ThaiSquare Caliria (khu vực Ba Đình‑Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu phía Tây). Tổng diện tích hơn 96.200 m², đưa tổng nguồn cung cho thuê lên 1,85 triệu m².
Diện tích hấp thụ trong cùng năm đạt hơn 78.000 m² – tương đương mức 2024 – cho thấy thị trường vẫn duy trì mức ổn định, dù doanh nghiệp vẫn thận trọng trước bối cảnh kinh tế toàn cầu chưa chắc chắn.
2. Giá thuê và tỷ lệ trống
Giá thuê trung bình của các dự án hạng A duy trì ở mức 30,0 USD/m²/tháng, không thay đổi theo quý và tăng 2,3 % so với năm trước. Hạng B ghi nhận 14,8 USD/m²/tháng, giảm 1,8 % so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,0 % so với cùng kỳ năm ngoái.
Do không có nguồn cung hạng A mới trong quý IV/2025, tỷ lệ trống hạng A giảm 0,5 điểm phần trăm (đạt 18,1 %). Ngược lại, tỷ lệ trống hạng B tăng 2,5 điểm phần trăm (đạt 19,3 %) do dự án mới gia nhập.
3. Nhu cầu và xu hướng thuê
Giao dịch chuyển địa điểm sang tòa nhà chất lượng cao chiếm 58 % tổng diện tích giao dịch năm 2025, theo CBRE. Các ngành Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm dẫn đầu, lần lượt chiếm 29 % và 28 %.
Doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến chi phí mà còn chú trọng trải nghiệm nhân viên – dịch vụ ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe và không gian cộng đồng đang trở thành tiêu chuẩn mới.
4. Dự báo 2026‑2028: 279.000 m² văn phòng hạng A
Trong ba năm tới, thị trường sẽ đón nhận khoảng 279.000 m² dự án hạng A, tập trung chủ yếu tại khu Tây Hồ Tây (phía Tây). Lượng cung dồi dào này dự kiến sẽ đẩy tỷ lệ trống lên, buộc các chủ nhà phải điều chỉnh chiến lược giá thuê để duy trì sức hút.
Đặc biệt, mạng lưới Metro đang mở rộng qua các khu vực trọng điểm, sẽ cải thiện khả năng kết nối, giảm thời gian di chuyển và tăng giá trị bất động sản.
5. Chiến lược cho chủ nhà và nhà đầu tư
Để giữ chân khách thuê, chủ nhà cần tích hợp các tiện ích như khu ẩm thực, phòng chăm sóc sức khỏe và không gian làm việc linh hoạt. Đồng thời, nâng cấp các tòa nhà cũ thành “thông minh” và bền vững sẽ giúp tài sản duy trì giá trị trong dài hạn.
Nhà đầu tư nên cân nhắc vị trí gần Metro và các dự án có tiềm năng chuyển đổi sang mô hình văn phòng cao cấp, nhằm tận dụng xu hướng nâng cấp chất lượng không gian làm việc.