Trong nghiên cứu “Kinh tế Trung Quốc: Các xu hướng chính và thị trường BĐS” của TS Phạm Sỹ Thành , Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chiến lược Trung Quốc (CESS), số liệu rất đáng chú ý là hiện các doanh nghiệp BĐS Trung Quốc đang nắm giữ một lượng lớn số tiền đặt cọc của người mua nhà. , khoảng 10.600 tỷ NDT vào năm 2021 (chiếm 53% tổng vốn của các doanh nghiệp này). Trong khi đó, vốn tự có chỉ chiếm 32%, nợ vay 12% và phát hành trái phiếu chỉ chiếm 3% tổng nguồn vốn.

BỐN GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN

Nghiên cứu cho thấy rằng kể từ năm 1992, thị trường bất động sản của Trung Quốc đã được chia thành bốn giai đoạn.

Giai đoạn 1, 1992-1998: Trung Quốc tiến hành cải cách nhà ở và thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở (HPF).

Giai đoạn 2, 1998-2008: Đây là giai đoạn bất động sản Trung Quốc phát triển nhanh chóng khi chương trình cải cách nhà ở được đưa ra thị trường và chính quyền địa phương cũng muốn tăng doanh thu từ tiền cho thuê đất. đạt thành tích tăng thu ngân sách.

Bên cạnh đó, nguồn cung đất từ đất công từ năm 2002 vào thị trường BĐS tăng, ưu đãi lãi suất… đã khiến thị trường này “nóng lên” với việc cho vay thế chấp nhà ở tăng mạnh. .

Giai đoạn 3, 2008-2018: Đây là giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Năm 2008, cuộc khủng hoảng tài chính thế giới, chính phủ Trung Quốc đã bơm 4 nghìn tỷ nhân dân tệ vào nền kinh tế. Gói kích thích này đã bộc lộ những khuyết điểm của việc chính phủ cho vay bừa bãi, tỷ lệ lạm phát tăng cao, bong bóng tài sản nổi lên và nợ xấu đe dọa nền kinh tế… Trong đó, khoản cho vay mua nhà tăng từ 3.050 tỷ NDT năm 2015 lên 5.680 tỷ NDT năm 2016, khiến thị trường bất động sản “nóng sốt”.

Trước tình hình trên, ông Tập Cận Bình đưa ra quan điểm: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ” để điều tiết thị trường này.

Giai đoạn 4, từ năm 2018 trở đi: Chính phủ Trung Quốc đưa ra quan điểm chấn chỉnh và điều hướng thị trường bất động sản bằng việc siết chặt kỷ luật tài chính và thu hẹp quy mô ngành bất động sản; phát triển nhà ở xã hội và thị trường nhà ở cho thuê.

Tuy nhiên, kể từ năm 2020, bất động sản Trung Quốc chìm trong khủng hoảng này đến khủng hoảng khác, khi Bắc Kinh siết chặt việc vay của các nhà phát triển bất động sản để cố gắng kiềm chế nợ. cao và kiềm chế giá nhà đất.

Tình hình trở nên tồi tệ hơn vào giữa năm 2021, khi Evergrande (tập đoàn bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc) phải đối mặt với khoản vỡ nợ khoảng 300 tỷ USD, kéo theo hàng loạt tập đoàn bất động sản nổi tiếng của Trung Quốc phải lao đao. làm theo các bước, bao gồm cả Fantasia và Kaisa. Mới đây nhất, tập đoàn bất động sản lớn Shimao (Thượng Hải) đã vỡ nợ khi không trả được tiền lãi và gốc của khoản trái phiếu trị giá 1 tỷ USD đáo hạn vào ngày 3/6/2022.

Vào ngày 1 tháng 7 năm 2022, một cuộc khảo sát của công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy cho thấy giá nhà mới tại 100 thành phố đã giảm hơn 40% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái.

NỮ KHỦNG

Cùng với sự bùng phát của dịch Covid-19 trong năm 2020 và chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản, các doanh nghiệp ngành này đã chạm “ba lằn ranh đỏ”.

Đó là, Tỷ lệ nợ/tổng tài sản (không bao gồm khoản trả trước của người mua nhà) không được vượt quá 70%; Nợ ròng/vốn chủ sở hữu không được vượt quá 100%; Tỷ lệ tiền mặt/nợ ngắn hạn phải từ 100% trở lên.

Tuy nhiên, thống kê thị trường cho thấy có tới 90% doanh nghiệp BĐS tại Trung Quốc vi phạm lằn ranh đỏ thứ nhất (nợ lớn hơn 70% tổng tài sản) và thứ hai (nợ lớn hơn vốn). Chủ nhân).

Có 10% doanh nghiệp bị quan sát vi phạm lằn ranh đỏ thứ ba (không đủ tiền mặt để trả nợ ngắn hạn).

Trong khi chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm cải thiện sự ổn định tài chính của lĩnh vực bất động sản trong dài hạn, thì những quy định này lại khiến tình hình tài chính của những chủ đầu tư rủi ro nhất thậm chí còn bấp bênh hơn trong ngắn hạn khi họ cố gắng nhanh chóng cắt giảm. nợ của họ…

Nội dung bài viết đã đăng trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 52, ra ngày 26/12/2022. Mời bạn đọc tham khảo tại đây:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-king-te-viet-nam

#box1671876903220{màu nền:#71a875}