Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ sau khi các địa phương được hợp nhất, giảm từ 63 xuống còn 34 tỉnh, thành phố. Việc này đã tạo ra làn sóng dịch chuyển dòng tiền và cơ hội tái định vị cho các đô thị mới hình thành.

Qua đó, mở ra dư địa và đánh dấu một bước ngoặt đặc biệt đối với thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 khi dần hình thành những trục phát triển mới, đồng thời hé lộ những vấn đề mang tính cơ cấu cần được xử lý để tạo nền tảng phát triển bền vững.

Thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2025, thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh có 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Nguồn cung mới của quý II vừa qua là khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung cho biết, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ bán tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% theo quý và 29% theo năm.

Xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoại thành

Cùng với mức tăng 29% theo năm của giá bán sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ của các nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm 2025 đạt 74% trên tổng số căn mở bán, giảm so với cùng kỳ năm 2024 (86%).

Theo các chuyên gia, trong khi thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận lượng nguồn cung chào bán mới hạn chế, giá bán liên tục tăng, thì ngày càng có nhiều dự án được triển khai tại các thị trường thay thế như Bình Dương, Long An và Đồng Nai (cũ).

Các dự án nhà ở mở bán mới này nằm cách trung tâm thành phố từ 25-35 km, trong đó một số dự án nổi bật quy mô lớn được phát triển dưới dạng đô thị đa chức năng. Dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu giãn dân về phía các khu ngoại thành khi dự án cùng các tiện ích đô thị, hạ tầng kết nối hoàn thành và đi vào hoạt động.

Dự báo khả quan cho thị trường bất động sản

Theo trang Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến thị trường căn hộ đã tăng khoảng 11%. Riêng phân khúc đất nền từng sôi động trong tháng 3/2025 nhờ thông tin về việc hợp nhất địa giới hành chính, nhưng sau đó đã quay về trạng thái bình thường.

CBRE Việt Nam cho rằng, nhìn chung trong 6 tháng cuối năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn hạn chế với khoảng hơn 6.000 căn hộ và hơn 800 căn nhà thấp tầng mở bán mới.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung dự báo: “Với khoảng cách giá bán của các thị trường ngoại thành thấp hơn giá bán tại Thành phố Hồ Chí Minh từ 50-80% (lần lượt cho thị trường căn hộ và bất động sản gắn liền với đất) tính tại quý II/2025, cùng với nguồn cung tương lai dồi dào hơn, dư địa tăng giá tại các thị trường ngoại thành còn rất lớn, dự kiến mức tăng giá bán sơ cấp trung bình trong ba năm tới đạt 9-11%/năm cho thị trường căn hộ và tăng 6-12%/năm cho thị trường bất động sản gắn liền với đất”.

Sau khi hợp nhất ba địa phương, thành phố Cần Thơ đang đối mặt với khó khăn trong việc giải quyết hồ sơ đất đai do chưa thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai mới và áp dụng bảng giá đất thống nhất.

Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Cần Thơ Trần Văn Lâu đã chủ trì cuộc họp với các sở, ngành để rà soát tình hình hoạt động sau hợp nhất. Tại cuộc họp, ông Ngô Thái Chân, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Cần Thơ, cho biết việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai mới đang chậm trễ do hồ sơ sắp xếp của Văn phòng Đăng ký đất đai cũ chưa được hoàn thiện.

Hiện tại, thành phố vẫn chưa có quyết định thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai mới, dẫn đến việc giải quyết thủ tục đất đai cho dân bị chậm trễ. Ông Ngô Thái Chân lo ngại rằng tình trạng này ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp.

Giải Pháp Tạm Thời

Để khắc phục tình trạng ách tắc hồ sơ đất đai, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất Ủy ban Nhân dân thành phố tạm thời cho phép sử dụng ba bảng giá đất cũ từ nay đến hết ngày 31/12/2025. Trong thời gian đó, thành phố sẽ khẩn trương xây dựng bảng giá đất mới.

Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Cần Thơ Trần Văn Lâu đã thống nhất với chủ trương tạm thời áp dụng ba bảng giá đất cũ để tránh làm đình trệ hoạt động của người dân và doanh nghiệp.

Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ Trần Văn Lâu phát biểu tại buổi làm việc

Ngoài ra, vấn đề sử dụng con dấu cũ của Văn phòng Đăng ký đất đai cũng được đặt ra. Ông Trần Văn Lâu đề nghị Sở Tư pháp phối hợp với Công an thành phố và Ban Pháp chế Hội đồng Nhân dân để tham mưu Ủy ban Nhân dân thành phố xem xét việc có thể sử dụng dấu cũ để xử lý những văn bản trước ngày 30/6.

Khi sử dụng các con dấu này phải có giấy giới thiệu, mang hồ sơ qua cơ quan công an để đóng, không được mang về Văn phòng…

Vấn đề này cũng nằm trong số các nhiệm vụ cấp bách được Chủ tịch Trần Văn Lâu chỉ đạo tại cuộc họp, yêu cầu Sở Nội vụ và các ban, ngành liên quan phối hợp để sớm kiện toàn các đơn vị sự nghiệp trực thuộc, bao gồm cả Trung tâm Phát triển quỹ đất, nhằm đảm bảo hoạt động thông suốt và thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công.