Mã định danh bất động sản đang mở ra một kỷ nguyên mới cho thị trường nhà đất, giúp giảm thiểu rủi ro giao dịch và tăng tính minh bạch.

1. Định nghĩa và cơ chế cấp mã

Theo Nghị định 357/2025, có hiệu lực từ 01/03/2025, mỗi bất động sản (từ nhà ở riêng lẻ đến dự án căn hộ) sẽ được gán một mã định danh điện tử duy nhất, gồm tối đa 40 ký tự số và chữ. Mã này được tạo tự động từ cơ sở dữ liệu quốc gia, không trùng lặp và được gắn vào sổ đỏ, hồ sơ dự án.

2. Lợi ích thiết thực

2.1 Minh bạch lịch sử giao dịch

Với mã định danh, người mua có thể tra cứu lịch sử giao dịch, quy hoạch và tiến độ xây dựng của bất động sản. Như ông Trần Khánh Quang (Giám đốc Viet An Hòa) so sánh, mã này giống như “giấy khai sinh” cho mỗi tài sản, loại bỏ tình trạng “ma” và giảm rủi ro lừa đảo.

2.2 Cơ sở thu thuế và ngăn đầu cơ

Hệ thống cho phép cơ quan thuế xác định chính xác giao dịch chuyển nhượng, áp dụng thuế bậc thang hoặc thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Các chuyên gia như TS. Nguyễn Văn Đình cảnh báo rằng thiếu minh bạch đã gây ra “sốt đất ảo” và làm tăng rủi ro tài chính cho nền kinh tế.

2.3 Tiện lợi cho người dân

Giống như căn cước công dân, mã định danh giúp người mua, người bán nhanh chóng xác nhận quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng hoặc thừa kế, mà không cần phụ thuộc vào môi giới hay giấy tờ truyền miệng.

3. Những vấn đề cần lưu ý

3.1 Không yêu cầu bổ sung hồ sơ

Luật sư Phạm Thanh Tuấn khẳng định, theo Nghị định 357, người dân không cần nộp thêm giấy tờ hay thực hiện thủ tục mới; dữ liệu sẽ tự động được tích hợp từ các cơ quan có thẩm quyền.

3.2 Chất lượng dữ liệu đầu vào

Hiệu quả của mã định danh phụ thuộc vào độ chính xác và đồng bộ của dữ liệu. Nếu thông tin nhập sai, hậu quả pháp lý vẫn chưa được quy định rõ, tạo ra rủi ro cho người dùng.

3.3 Cần đồng bộ cải cách hành chính

Chỉ gắn mã mà không đồng thời cải tiến quy trình chuyển nhượng, thừa kế hay chỉnh lý sẽ làm người dân không cảm nhận được lợi ích thực tế. Như GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, cải cách đồng bộ các quy định (đất đai, công chứng, căn cước) là yếu tố quyết định.

4. Triển vọng và khuyến nghị

Để mã định danh thực sự phát huy, cần:

• Kết nối hệ thống bất động sản với các cơ sở dữ liệu quốc gia (thuế, ngân hàng, đăng ký doanh nghiệp).
• Áp dụng công nghệ AI và dữ liệu lớn để tự động kiểm tra, phát hiện sai lệch.
• Ban hành quy định pháp lý rõ ràng về trách nhiệm khi dữ liệu điện tử sai sót.
• Thực hiện cải cách thủ tục hành chính, cho phép giao dịch trực tuyến ngay khi có mã.

Những bước này không chỉ giúp ngăn chặn gian lận, rửa tiền mà còn tạo môi trường đầu tư bất động sản bền vững, phù hợp với chiến lược số hoá quốc gia.

Minh Anh