Giá đất và tiền sử dụng đất đang trở thành vấn đề nóng tại Việt Nam, với nhiều bất cập và phản ánh từ phía người dân và doanh nghiệp. Sức nóng của giá đất, thuế đất đã dẫn đến biến động chính sách liên quan đến lĩnh vực này. Gần đây, Bộ Tài chính đã thay đổi các đề xuất liên quan đến thuế bổ sung, từ 3 phương án xuống còn 2 phương án, và Thủ tướng Chính phủ cũng đã công bố kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Bất cập lớn nhất hiện nay là tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở còn cao hơn giá trị của chính mảnh đất đó. Nguyên nhân của tình trạng này là do bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1.1.2026, khiến giá đất tăng cao gấp nhiều lần. Nếu không sửa đổi kịp thời, những bất cập này sẽ lan rộng ra cả nước.

Nhiều ví dụ đã được đưa ra để minh họa cho tình trạng này. Một gia đình ở Hóc Môn, TP.HCM, có ngôi nhà cấp 4 xây năm 2005, nhưng khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ phải đóng gần 1,7 tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất. Một doanh nghiệp khác thuê kho ở Q.4 (cũ) với tiền thuê trả hàng năm là 3,3 tỷ đồng, nhưng đến năm 2023, phải trả tiền thuê lên 7,7 tỷ đồng/năm, và sang tháng 1.2025, phải trả lên hơn 21 tỷ đồng.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đã lên tiếng về vấn đề này. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế. TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất.

Trong khi đó, ông Võ Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN-MT), cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới là cần thiết, nhưng cần tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận nhấn mạnh rằng Bộ Tài chính đang nghiên cứu và đề xuất các phương án để giải quyết vấn đề này.

Về vấn đề thu bổ sung tiền sử dụng đất, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ VN, cho rằng khoản thu này thực chất là một khoản tiền lãi hoặc tiền phạt chậm nộp, nhưng không phải lỗi của doanh nghiệp. Ông kiến nghị bỏ hoàn toàn khoản thu bổ sung đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cũng cho rằng khoản thu bổ sung này là gánh nặng cho doanh nghiệp và đề xuất bỏ luôn mức thu bổ sung để tạo đồng thuận toàn xã hội.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho hay, Bộ Tài chính đang nghiên cứu và đề xuất các phương án để giải quyết vấn đề này, trong đó có phương án giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu vừa đưa ra nhận định rằng việc Nhà nước thu được nhiều thuế từ đất là một điều đáng mừng nhưng cũng đồng thời tạo ra nhiều mối lo ngại. Tại hội thảo ‘Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?’ được tổ chức bởi Báo Thanh Niên vào sáng ngày 22.7 tại TP.HCM, ông Châu đã bày tỏ quan điểm của mình về vấn đề này.

Theo ông Châu, chỉ với 9 dự án, TP.HCM đã có thể thu ngân sách được 65.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất. Đây là một con số đáng mừng vì ngân sách sẽ có thêm một nguồn thu bổ sung lớn. Tuy nhiên, ông cũng bày tỏ lo ngại về tính hợp lý của việc thu thuế này. Ông cho rằng giá đất là một chi phí đầu vào của nền kinh tế và muốn giảm giá nhà, cần có nhiều giải pháp, trong đó Nhà nước cần xác định nguồn thu từ đất đai một cách hợp lý.

Ông Lê Hoàng Châu đã đưa ra một ví dụ cụ thể về trường hợp của gia đình ông Nguyễn An (Hóc Môn, TP.HCM). Gia đình ông có một ngôi nhà cấp 4 được xây dựng vào năm 2005 với diện tích khoảng 75m2 trên đất được ông bà nội để lại. Tuy nhiên, đến cuối năm 2024, gia đình quyết định xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được đo vẽ lại diện tích phần đất trên là 208m2. Với bảng giá đất theo quy định là hơn 11 triệu đồng/m2, gia đình phải đóng gần 1,7 tỉ đồng tiền thuế sử dụng đất, điều này vượt quá khả năng tài chính của gia đình.

Một trường hợp khác là doanh nghiệp thuê kho diện tích 11.000m2 tại quận 4 (cũ) vào năm 2022, với giá đất 300.000 đồng/m2 và tiền thuê trả hàng năm là 3,3 tỉ đồng. Tuy nhiên, đến năm 2023, TP điều chỉnh hệ số, doanh nghiệp phải trả tiền thuê lên 7,7 tỉ đồng/năm. Và sang tháng 1.2025, giá đất tăng cao và tiền thuê đất doanh nghiệp phải trả lên hơn 21 tỉ đồng, cao hơn 3 lần so với năm 2023 và cao gấp 7 lần so với năm 2022.

Những ví dụ trên cho thấy giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đặt vấn đề về khoản thu bổ sung với hàng loạt doanh nghiệp do chậm định giá đất. Ông cho rằng Chính phủ quy định thu bổ sung là đúng luật Đất đai nhưng đề xuất thu 3,6% của Bộ Tài chính là không hợp lý. Thay vào đó, ông đề nghị chỉ thu bổ sung 0,5% hoặc bỏ hoàn toàn khoản thu này khi sửa luật Đất đai.

HoREA cũng đề xuất thay vì thu 5,4% hay 3,6% thì Bộ Tài chính trình Chính phủ chỉ thu bổ sung 0,5%. Quy định này của luật Đất đai không phù hợp với luật Ban hành văn bản quy định pháp luật là chỉ áp dụng hồi tố với nghĩa vụ pháp lý nhẹ hơn, còn quy định nặng hơn không được áp dụng trước đó.

Trong hội thảo ‘Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?’ được tổ chức bởi Báo Thanh Niên vào sáng ngày 22.7, các doanh nghiệp đã lên tiếng về những bất cập liên quan đến cách tính giá đất và thuế đất hiện hành. Ông Lê Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, đã bày tỏ sự không đồng tình với phương pháp tính giá đất và thuế đất hiện nay, cho rằng chúng quá cao và bất hợp lý.

Ông Quang đề xuất rằng mức thuế đất nên được điều chỉnh để ở mức phù hợp, khoảng 30-40%. Ông cũng đưa ra quan điểm rằng giá đất ở nên được tính dựa trên giá thị trường, trong khi đó giá đất nông nghiệp đang ở mức quá thấp. Ngoài ra, ông Quang còn kiến nghị rằng giá đất nên được điều chỉnh hàng năm, với mức tăng không được vượt quá 20%. Nếu mức tăng vượt quá 20%, cần phải có sự rà soát lại để đảm bảo tính hợp lý và minh bạch.

Những đề xuất này của ông Quang nhằm mục đích tìm kiếm một cơ chế tính giá đất và thuế đất công bằng hơn, phù hợp với tình hình thực tế và đảm bảo lợi ích cho cả doanh nghiệp và Nhà nước. Việc điều chỉnh giá đất và thuế đất không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp mà còn có tác động đến nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Để có thể xây dựng một chính sách đất đai hiệu quả, việc lắng nghe ý kiến từ các doanh nghiệp và chuyên gia là hết sức quan trọng. Báo Thanh Niên hy vọng rằng thông qua hội thảo này, sẽ có thêm nhiều giải pháp được đưa ra để góp phần hoàn thiện hệ thống chính sách đất đai tại Việt Nam.